推动社会资本 盘活农村集体建设用地的建议

区政协农科委 中投置地投资管理有限公司董事长

伟光汇通集团总裁  王  军

 

各位领导、各位委员：

“没钱、缺人、少才”可以说是当前乡村发展面临的三大瓶颈。我认为，要突破制约农村发展的这三大瓶颈，“鼓励社会资本投向农村建设”，依托“大企业、大谋划、大资金、大运营”，通过高品质的传统谋划和大规模的系统实施，将资金、技术和人才融入乡村，带动乡村实现跨越式发展。

对此，我的主要想法是：顺应市民下乡，租住农庄、乡村旅游的发展趋势，为乡村带来投资消费和市场需求，进而形成市场机制、吸引社会资本，实现商业模式闭环，为美丽乡村建设统筹实施创造市场需求、资本保障等为基础性条件的市民农庄模式，进而解决“三农”问题。

市民农庄模式内涵是在坚持农村集体土地所有权制度不动摇和充分保障农民利益的前提下，顺应市民阶层对田园生活的向往，建立以市民农庄为抓手、融入文化旅游特色小镇建设，“大企业融合村民企业”为平台、以“顶层设计、系统规划、统筹实施”为方法的城乡一体化发展模式。通过鼓励市民下乡、投资消费，为乡村建设的巨额资金投入“买单”，最终形成“上合中央政策、下契民众利益”的可复制扩大的商业模式，统筹解决农民富裕、农业发展、农村面貌改善的“三农”问题。

主要建议是：

（一）加快市民农庄模式在房山试点利用

结合特色小镇建设，已在青龙湖作了探索与实践，着力构建京郊最美的市民农庄旅游度假胜地，加快推进文化旅游产业发展，探索市民农庄等新农村外向型发展模式，希望成为可借鉴的模式，扩大推广。

（二）给予市民农庄模式政策支持

在土地政策方面：

一是探索农民土地承包经营权、宅基地使用权的自愿有偿退出机制，支持农民、村集体以自身的农村土地权益出资，与社会资本合作设立村域开发平台。地方政府要研究出台相关的配套政策，明确农民、村集体、社会资本的权利义务和责任边界，为市民农庄模式的运作建立长期稳定的政策法律环境。

二是探索在“不增加建设用地、不减少农用地”的前提下，运用土地增减挂钩、农村集体建设用地整理与集中使用的政策，根据市民农庄项目需要对村域土地进行科学规划，实现建设用地布局与市民农庄建设相适应。同时探索实现耕地占补平衡、建设用地增减指标可以在全区范围内挂钩使用。

三是研究出台市民租用农庄的权益保护政策，落实市民的用益物权，稳定市民在乡村投资消费的长期预期。市民租用农庄后，租约权益能否得到长期保护，能否用于抵押融资、转让交易，到期后的续租价格和续租期限如何安排等问题，都需要研究解决。四是建立地方政府与乡村开发平台之间的成本补偿和利益共享机制。对于投入大、经营收入难以覆盖成本的乡村建设项目，地方政府可以通过增加国有或集体建设用地指标、税收优惠、乡村产业招商运营的税收返还奖励、农村集体土地流转上市收益分成等方式，对乡村开发平台给予支持。

在金融政策方面：

一是在建设期，乡村建设的投入大、周期长，需要得到以大额、长期、低息为特点的开发性金融和政策性金融支持。同时由于当前农村集体建设用地的市场评估价值远低于国有建设用地，难以为银行贷款提供抵押担保，乡村开发平台需要提供额外的信用担保资源，融资难度较大，建议金融监管机构牵头研究，按照集体建设用地与国有土地“同地同权同价”的原则，在有效控制风险的基础上，创设农村集体建设用地抵押贷款，创新乡村建设的贷款模式。   

二是在运营期，对于市民租用农庄的资金需求，建议商业银行借鉴住房按揭贷款的模式，通过农庄租赁权益抵押、市民资产抵押或个人信用担保等方式，创设市民农庄消费贷款，增强市民的消费能力。

三是在成熟期，乡村开发平台对旅游休闲、养生健康等产业设施的经营，在产生稳定现金流之后，可以通过发行 REITS 等资产证券化方式实现上市，届时农民和村集体拥有的财产权益也将实现更高的市场溢价。

谢谢大家！