关于房山区老小区物业管理服务问题的思考

张劲楠

一 、房山区老小区物业管理服务的基本情况

社区物业管理服务涉及千家万户,与百姓的日常生活密切相关。区委社会工委（区社会办）统筹领导，社区党组织、社区居委会和社区服务站“三驾马车”构筑了完善的社区管理和服务体系，社区公共服务、便民服务、公益服务不断拓展。区住建委指导物业服务企业提供物业服务，自2007《物业管理条例》修改以来，尤其是2010年《北京市物业管理办法》出台以来，房山区大部分住宅小区委托给有资质的物业服务企业实行物业管理，目前，全区注册物业管理企业99家，其中取得一级资质的企业3家、二级的15家，三级的81家，从业人员近万人。全区共155个住宅项目委托了物业企业管理，主要集中在我区拱辰、西潞、城关、长阳、阎村、窦店等街道（乡镇）。其中有36个属于新建住宅小区，119个项目为既有住宅小区，即《北京市物业管理办法》出台之前的小区，是本调研报告中的“老小区”。

二、老小区物业管理服务存在的问题

相对新建商品房小区而言，我区119个老小区在物业管理服务上仍存在一些问题。

（一）业主大会成立难，物业服务市场主体长期缺位

按照《物权法》的规定，业主是物业管理活动的权利主体，业主行使权利的组织形式是业主大会。业主大会既是物业管理权利的行使者，也是物业管理责任的承担者，可以决定选聘、解聘物业企业，也可以协商小区物业管理费定价标准。

但是，目前业主共同决策解决物业管理服务问题的意识尚未形成，普遍对成立业主大会兴趣不高；加之，各方利益主体相互博弈，难以达成一致。业主大会组建难，导致物业服务市场主体长期缺位，不能发挥作用、无法建立买卖双方自由平等的协商机制，成为物业管理的根源性问题。目前从全市看，在实施物业管理的居住项目中，成立业主大会的比例为26%，主要集中在市区，郊区成立比率普遍较低，而我区仅有11个项目成立业主大会，仅达到7%。

（二）物业费定价偏低，物业服务企业运营成本偏高

依据2005年《北京市物业服务收费管理办法》（京发改[2005]2662号）文件规定，自2006年1月1日起，北京市商品房小区物业费定价实行市场调节价，即由物业公司与业主大会进行协商，若双方协商达不成一致意见，物业管理费不得高于此前的收费标准。而我区老旧小区物业费执行标准源于1997年房山区政府物业费定价标准，该标准为当年全市政策标准的50%水平，大多在每平米0.5元左右。由于小区业主对上调物业费不能正确、理性认识，在没有业主大会的情况下，物业企业很难与小区业主进行有效协商。而依据行政许可法，各区县无权出台物业费定价的地方性政策。因此，低标准物业费将在一段时间持续存在。随着物业经营成本上涨，如此低的收费标准是难以换来高质量物业服务的。

（三）住宅维修资金归集少，现有资金难以满足维修需求

随着近年我区住宅小区设施设备逐步老化，老旧小区房屋多已进入维修周期，物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用主要是通过业主交存的住宅专项维修资金解决。因上个世纪90年代我区整体房价不高，当时按照房屋总价2%标准归集的维修资金数额较少，仅能短暂维持屋面防水、电梯维修、高压水泵运行等关系业主基本生活的支出，不能满足小区进行大规模维修的需求。目前，虽然政策原则规定了在住宅维修资金不足时业主应按标准及时归集，但对不归集维修资金的业主，政策上并没有制定强制手段，导致维修资金无法续筹，个别老旧小区已出现维修资金枯竭的情况，小区维修面临资金难题。甚至个别小区维修基金去向没有着落，没有资金维修房屋，居民意见很大。如行宫小区，300多户近百万维修基金没有着落,更严重影响了该小区的房屋的维修。

（四）物业企业市场活力不足，撤管风险逐年增高

从总体看，我区物业企业发展参差不齐，企业小、弱、散特征突出，难以发挥群体优势，一些物业企业仅管理着不足5万平米的物业，由于管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，很难吸引优秀人才从事物业服务行业，难以形成规模效益等问题。

加之，小区破损、物业企业无资金维修，加剧了业主对物业企业的不满，出现物业投诉率上升、业主不向物业企业缴纳物业费等连锁问题，小区物业企业撤管风险逐年增高。

三 、推进老小区物业管理服务市场化的几点建议

（一）引导业主共同决策，保障物业服务正常运转

一是对政策强制规定必须成立业主大会的新建商品房住宅项目，按照市政府的要求，由项目所在地的街道（乡镇），依照《北京市物业管理办法》和《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》规范成立业主大会，公开选举业主委员会，制订业主公约、业主大会议事规则，使业主大会担负起物业管理服务的主体责任。

二是对短期内较难成立业主大会的既有小区，依据《北京市物业管理办法》第13条第二款，未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

三是对屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断等发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，物业管理服务企业可按应急支取程序，不征求三分之二以上业主同意，使用专项维修资金进行房屋维修，避免因公共维修资金支取意见分歧、程序繁琐造成更大的安全事故。

（二）完善价格形成机制，确保物业收费有章可循

一是按照《北京市物业服务收费管理办法》经济适用住房物业费实行政府指导价，建议市级部门尽快出台经济适用住房物业费政府指导价格标准，指导经适房和参照经适房管理的物业小区收取物业管理费用。

二是针对普通商品住宅物业费实行市场调节价。通过在一些小区设立试点，建立物业费成本数据测算，为业主与物业企业协商提供参考依据。

三是加强对物业收费的监督检查力度，将所提供服务项目和收费标准，向广大业主进行公示，定期公布费用收支账目，接受广大业主的监督。

（三）优化物业市场环境，培育规模物业管理企业

物业管理企业发展壮大要走规模化的道路，物业管理作为社会资源，需要用市场化手段进行资源配置。针对我区实际，要着重以下二个方面的工作。一是大力整顿和规范物业管理市场，让经营规模小、服务小平差、信誉程度低的物管企业逐步退出市场，培育壮大实力较强，专业化服务水平较高的物管企业，走出一条规模效益之路。二是逐步推进“建管分离”，从源头上减少开发商建一座楼，办一家物业公司的现象，对损害业主合法权益的物业企业加大执法力度，情节恶劣的依法撤销经营资格。

（四）加强基层监管力量，强化物业公共服务属性

进一步加大政府向物业管理领域购买公共服务力度，建议由区财政每年安排专门资金，开展对全区街道（乡镇）社区居委会有关工作人员、业主委员会委员、物业服务企业负责人、物业项目负责人的政策法规和业务培训，提升全区物业管理相关人员素质。加强基层物业管理监管力量的建设，建议设置街（乡）以及社区层级的物业管理专职机构，配置足够数量的物业监管人员和长效的经费保障机制，细化、量化工作职责，明确工作目标，为有效应对各类物业管理突发事件奠定基础。

（五）加大物业普法宣传，营造互利共赢舆论氛围

物业管理事关千家万户，是和谐社会建设的重要组成部分。建议各部门要广泛深入宣传《物权法》、《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》，敦促引导物业服务企业依法经营，合理收费，接受监督，努力为广大业主提供“质价相符”的服务；强化居民的物业消费意识教育，避免因少数人不尽义务而影响整个小区的物业管理服务工作的正常开展。使物业管理的直接参与者 ——业主和物业服务企业知法明理，正确对待各自在物业管理服务活动中的权利和义务，逐步构建一个互利、共赢的物业管理环境氛围。